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Fórmulas y metodología

Cómo se calcula la cuota de una hipoteca, paso a paso

Casi todas las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: cuota fija, pero con un reparto entre capital e intereses que cambia cada mes. Aquí lo desglosamos con un ejemplo resuelto y repasamos los impuestos de compra por comunidad autónoma.

La fórmula del sistema de amortización francés

Cuota = P × [i × (1+i)ⁿ] / [(1+i)ⁿ − 1]

Es el sistema que usa la inmensa mayoría de hipotecas y préstamos personales en España: la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo (mientras no cambie el tipo de interés, en el caso de una hipoteca variable), pero la proporción entre capital e intereses dentro de cada cuota cambia mes a mes.

Las variables son: P el capital pendiente (al principio, el importe total del préstamo), i el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y n el número total de cuotas (los años del préstamo multiplicados por 12).

Ejemplo resuelto: 200.000 €, TIN 3 %, 30 años

Aplicando la fórmula a un préstamo de 200.000 € a un tipo fijo del 3 % TIN a devolver en 30 años (360 cuotas): tipo mensual i = 3 % / 12 = 0,25 %, y sustituyendo en la fórmula:

Cómo se reparte cada cuota entre capital e intereses

Esta es la parte que menos se entiende a simple vista: en cada cuota, primero se calculan los intereses del mes sobre el capital que queda pendiente, y el resto de la cuota amortiza capital.

En la primera cuota, más de la mitad son intereses (500 € de 843,21 €) porque el capital pendiente es máximo. A mitad de camino, la proporción ya se ha invertido: la mayor parte amortiza capital. Este efecto es importante si estás valorando amortizar anticipadamente: cuanto antes lo hagas, más intereses futuros te ahorras, porque reduces el capital sobre el que se calculan.

Gastos de compra: ITP, IVA y AJD por comunidad autónoma

Si la vivienda es de segunda mano, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el precio; si es nueva, se paga IVA (10 % general, IGIC en Canarias) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Ambos varían por comunidad autónoma:

Novedad: en Cataluña, si vas a comprar tu vivienda habitual y eres menor de 35 años, formas parte de una familia numerosa o monoparental, tienes reconocida una discapacidad igual o superior al 65 % o eres víctima de violencia de género (normalmente con un límite de renta en torno a 36.000 € de base imponible del IRPF), puedes tener derecho a un ITP bonificado del 5 % en vez del general. El simulador ya incluye una casilla para activarlo cuando seleccionas Cataluña y vivienda de segunda mano — confirma igualmente si tu caso concreto cumple los requisitos antes de darlo por hecho.

Fuente: normativa tributaria autonómica publicada por cada agencia tributaria regional, revisada en agosto de 2026. Los territorios forales (País Vasco y Navarra) tienen regímenes propios: confirma el tipo exacto con tu diputación o hacienda foral. Canarias aplica IGIC en vez de IVA en vivienda nueva.

Limitación: son tipos generales orientativos. Existen otros tipos reducidos además del catalán (jóvenes, familia numerosa, VPO...) en varias comunidades que esta calculadora no aplica automáticamente salvo el de Cataluña señalado arriba; si crees que tu operación tiene derecho a alguno, confírmalo con una gestoría antes de dar los gastos por definitivos.

Preguntas frecuentes

Última actualización de esta página: 30/08/2026. Consulta también la metodología general, nuestra política de privacidad y el aviso legal.