Simulador de inversión inmobiliaria
Calculadora de Rentabilidad de Inmuebles
Calcula en segundos cuánto te rentaría comprar un piso o una vivienda para alquilarla: rentabilidad bruta, neta, cash flow y rentabilidad sobre tu inversión.
Resumen
Resumen financiero de tu inversión
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio del inmueble | 180.000 € |
| Gastos de compra | 18.000 € |
| Reforma y otros gastos iniciales | 5.000 € |
| Inversión total | 203.000 € |
| Ingresos brutos anuales | 10.200 € |
| Gastos anuales | 1.020 € |
| Ingresos netos anuales | 9.180 € |
| Hipoteca anual | 8.196 € |
| Cash flow anual | 984 € |
| Cash flow mensual | 82 € |
| Rentabilidad bruta | 5,64 % |
| Rentabilidad neta | 4,90 % |
| Rentabilidad sobre el capital aportado | 2,63 % |
Evolución
Beneficio acumulado a lo largo de los años
Pasa el cursor (o toca en móvil) sobre el gráfico para ver el detalle de cada año. Asume que el alquiler, los gastos y la cuota se mantienen constantes: es una simplificación para comparar, no una predicción.
El gráfico interactivo requiere JavaScript. El resumen de arriba muestra los mismos datos.
¿Qué significa esta cifra?
Cómo interpretar tu resultado
Tu inmueble genera una rentabilidad neta estimada del 4,90 % anual.
Esta clasificación es meramente orientativa. Una rentabilidad más alta normalmente implica también más riesgo, una zona distinta o supuestos más optimistas sobre ocupación y gastos. Ninguna rentabilidad mostrada aquí está garantizada.
Casos de uso
Para qué te puede servir esta calculadora
Decidir si comprar un piso para alquilar
Introduce precio, alquiler esperado y gastos, y ve al instante si la operación compensa.
Comparar varios inmuebles
Prueba distintos precios y alquileres para ver cuál te da mejor rentabilidad neta.
Ver el efecto de la hipoteca
Compara la rentabilidad del inmueble con la rentabilidad real sobre el dinero que aportas tú.
Estimar tu cash flow mensual
Descubre cuánto te queda cada mes después de gastos y, si aplica, de la cuota de la hipoteca.
Tener en cuenta los gastos reales
IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y vacíos entre inquilinos, todo incluido en el cálculo.
Planificar antes de negociar
Haz tus números antes de hacer una oferta o de hablar con el banco.
Guía
¿Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble?
Calcular la rentabilidad de un inmueble consiste en comparar lo que te cuesta comprarlo con lo que te va a generar en ingresos por alquiler cada año. Cuanto más alto sea ese porcentaje, más rápido "recuperas" en alquileres lo que has invertido, aunque una rentabilidad más alta también suele venir acompañada de más riesgo o de zonas con menor revalorización.
Hay dos formas principales de calcularla: la rentabilidad bruta, que es la más sencilla y rápida de estimar, y la rentabilidad neta, que da una imagen más realista porque descuenta los gastos anuales del inmueble.
¿Qué es la rentabilidad bruta de un inmueble?
Es el porcentaje que resulta de dividir los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra (o la inversión total, si quieres ser más preciso), multiplicado por 100:
Rentabilidad bruta = ingresos anuales por alquiler ÷ precio de compra × 100
Por ejemplo, un piso de 200.000 € alquilado por 1.000 €/mes genera 12.000 € al año. Su rentabilidad bruta sería 12.000 ÷ 200.000 × 100 = 6 %.
¿Qué es la rentabilidad neta?
Es la misma idea, pero restando antes los gastos anuales del inmueble (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión, periodos vacíos...) de los ingresos, y dividiendo también entre la inversión total, no solo el precio de compra:
Rentabilidad neta = (ingresos anuales − gastos anuales) ÷ inversión total × 100
Siguiendo el ejemplo anterior, si ese piso tiene 2.000 € al año de gastos y la compra (con gastos de compra incluidos) costó 220.000 €, la rentabilidad neta sería (12.000 − 2.000) ÷ 220.000 × 100 = 4,55 %.
¿Qué gastos hay que tener en cuenta?
Al calcular la inversión inicial: los gastos de compra (impuestos, notaría, registro, gestoría, agencia) y, si aplica, la reforma y el mobiliario. Al calcular los gastos anuales: el IBI, la comunidad de propietarios, el seguro del hogar, el mantenimiento y las reparaciones, la gestión del alquiler si trabajas con una agencia, los suministros si los asume el propietario, y los periodos sin inquilino, que reducen los meses de alquiler cobrados al año.
¿Es mejor calcular la rentabilidad bruta o neta?
La rentabilidad bruta es útil para hacerte una idea rápida y comparar varios inmuebles entre sí, pero la neta es la que de verdad refleja lo que vas a ganar, porque tiene en cuenta los gastos reales de mantener el inmueble alquilado. Como norma general, conviene mirar siempre la neta antes de tomar una decisión.
¿Cómo afecta una hipoteca a la rentabilidad?
La rentabilidad bruta y neta del inmueble se calculan sobre el valor total de la inversión, así que no cambian por tener hipoteca. Lo que sí cambia es la rentabilidad sobre el capital que realmente aportas de tu bolsillo (la entrada más los gastos), porque con una hipoteca inviertes menos dinero propio pero también tienes que pagar una cuota mensual. Esta calculadora muestra ambas cifras para que puedas comparar.
Ejemplo de cálculo de rentabilidad de un piso
Piso de 200.000 €, con un 10% de gastos de compra (20.000 €), sin reforma: inversión total de 220.000 €. Alquiler de 1.000 €/mes durante los 12 meses del año: 12.000 € de ingresos brutos anuales. Gastos anuales de 1.230 € (IBI, comunidad, seguro y mantenimiento).
Rentabilidad bruta: 12.000 ÷ 220.000 × 100 = 5,45 %.
Ingresos netos anuales: 12.000 − 1.230 = 10.770 €.
Rentabilidad neta: 10.770 ÷ 220.000 × 100 = 4,90 %.
¿Qué rentabilidad se considera buena en un inmueble?
No existe un porcentaje universal que garantice que una inversión es buena: depende de la zona, el tipo de inmueble, el riesgo asumido y las alternativas de inversión que tengas disponibles. Como referencia meramente orientativa, muchos inversores consideran atractiva una rentabilidad neta a partir del 5%, pero cifras más altas suelen implicar más riesgo, zonas con menor revalorización o supuestos más optimistas sobre ocupación y gastos. Antes de decidir, compara siempre varias opciones y ten en cuenta tu propia situación financiera.
Si estás comparando una inversión inmobiliaria con otras alternativas, también puedes usar nuestra Calculadora de interés compuesto para ver cómo crecería ese mismo dinero invertido a largo plazo, o nuestro Simulador de hipoteca y préstamo para calcular con más detalle la cuota y el coste total de tu financiación.
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Simula cuánto puede crecer tu dinero con aportaciones periódicas a largo plazo.
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Calcula tu nivel de endeudamiento actual y cuánto podrías asumir en una nueva cuota.
Esta calculadora tiene únicamente fines informativos y educativos. Los resultados son estimaciones basadas en los datos que introduces y no constituyen una garantía de rentabilidad, ni asesoramiento financiero o inmobiliario. Antes de tomar una decisión de inversión, contrasta los datos, valora otros escenarios y, si lo necesitas, consulta con un profesional cualificado.
Preguntas frecuentes