Fórmulas y metodología
Rentabilidad bruta y neta de un piso en alquiler, explicadas
La rentabilidad "de anuncio" y la rentabilidad real de un alquiler casi nunca coinciden. Aquí separamos ambas fórmulas y las resolvemos con un ejemplo completo, gastos incluidos.
¿Quieres calcular la rentabilidad de tu inmueble?
Introduce el precio, los gastos y el alquiler, y compara rentabilidad bruta, neta y sobre capital propio si hay hipoteca.
Abrir la calculadora de rentabilidad de inmuebles →Rentabilidad bruta: la fórmula
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / (Precio de compra + Gastos de adquisición)) × 100
Es el cálculo más rápido y el que verás citado con más frecuencia en portales inmobiliarios, pero también el más incompleto: no descuenta ningún gasto de mantener la propiedad, solo compara lo que ingresas con lo que has pagado por tenerla.
Rentabilidad neta: la fórmula completa
Rentabilidad neta = (Alquiler anual − Gastos recurrentes − Impuestos sobre el rendimiento) / (Precio de compra + Gastos de adquisición) × 100
Los gastos recurrentes incluyen IBI, comunidad, seguro de hogar, mantenimiento/reparaciones y una estimación de periodos vacíos sin inquilino (porque ningún alquiler está ocupado el 100 % del tiempo de forma realista).
Ejemplo resuelto
Un piso de 150.000 € con 15.000 € de gastos de compra (impuestos, notaría, registro, gestoría), alquilado por 750 €/mes:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler anual (750 € × 12) | 9.000 € |
| Inversión total (precio + gastos de compra) | 165.000 € |
| Rentabilidad bruta | 5,45 % |
| IBI + comunidad + seguro + mantenimiento + vacíos (estimado) | − 1.755 € |
| Rendimiento neto anual (antes de impuestos) | 7.245 € |
| Rentabilidad neta (antes de impuestos) | 4,39 % |
La diferencia entre el 5,45 % "de anuncio" y el 4,39 % real ya es superior a un punto porcentual, y eso sin contar todavía el impuesto sobre el rendimiento del alquiler en el IRPF, que reduce algo más la cifra neta final y depende de tu situación fiscal personal.
Rentabilidad sobre el capital propio (cash-on-cash), si hay hipoteca
Si financias la compra con hipoteca, la calculadora permite además calcular la rentabilidad no sobre el precio total, sino solo sobre el dinero que has puesto tú (entrada + gastos), restando también la cuota hipotecaria de los ingresos por alquiler. Esta cifra suele ser más alta que la rentabilidad neta "a precio completo", porque estás midiendo el retorno sobre una inversión propia menor gracias al apalancamiento — pero también es más sensible a la evolución de los tipos de interés si la hipoteca es variable.
Fuente: fórmulas estándar de análisis de inversión inmobiliaria (rentabilidad bruta, neta y cash-on-cash return), y la misma tabla de ITP/AJD por comunidad autónoma que usa el simulador de hipoteca.
Limitación: no incluye la posible revalorización o pérdida de valor del inmueble a largo plazo, que depende del mercado local y no es predecible con precisión — esta calculadora mide la rentabilidad por alquiler (income return), no la rentabilidad total incluyendo plusvalía.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad bruta se considera buena en España?
¿Por qué la rentabilidad neta puede bajar más de un punto respecto a la bruta?
¿Cómo estimo un periodo vacío realista si nunca he alquilado antes?
Calcula la rentabilidad real de tu caso
Con tus propios números, incluidos los gastos recurrentes que suelen olvidarse.
Calcular mi rentabilidad →Última actualización de esta página: 30/08/2026. Consulta también la metodología general, nuestra política de privacidad y el aviso legal.