Fórmulas y metodología

Qué es el ratio de endeudamiento (DTI) y cómo se calcula

Antes de que un banco te diga si puedes asumir una hipoteca, hace una cuenta muy simple: cuánto de tus ingresos ya se va en cuotas. Aquí explicamos esa regla y la resolvemos con un ejemplo completo.

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Qué es el ratio de endeudamiento (DTI)

El ratio de endeudamiento, o DTI (debt-to-income), es la proporción de tus ingresos netos mensuales que ya se destina a pagar cuotas de préstamos. La regla que aplica la mayoría de entidades bancarias en España es que el conjunto de todas tus cuotas (incluida la nueva hipoteca) no debería superar aproximadamente el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales. Por encima de ese umbral, los bancos consideran que el riesgo de impago sube y suelen endurecer las condiciones o directamente denegar la operación.

Cuota máxima razonable = (Ingresos netos mensuales × 0,35) − Cuotas de otros préstamos ya existentes

Ejemplo resuelto

Una persona con 2.400 € netos al mes y una cuota de coche de 150 €:

Concepto	Importe
Límite del 35 % sobre 2.400 €	840,00 €
Menos cuota de coche ya existente	− 150,00 €
Cuota máxima razonable para una nueva hipoteca	690,00 €

Con esa cuota máxima de 690 €/mes, y aplicando la fórmula inversa del sistema de amortización francés (ver cómo se calcula la cuota de una hipoteca) a un tipo del 3 % a 30 años, el importe de préstamo compatible sería de aproximadamente 163.660 € — no lo que le gustaría pedir, sino lo que ese banco, con esa regla, probablemente consideraría asumible.

De dónde sale el 30-35 %

No es una ley, sino una práctica de mercado extendida entre bancos y cajas en España desde hace años, alineada además con las recomendaciones de solvencia que supervisa el Banco de España. Algunas entidades son algo más flexibles (hasta el 40 % en perfiles con ingresos altos y estables) y otras más estrictas; por eso esta calculadora deja el porcentaje como un parámetro ajustable en vez de fijarlo.

Fuente: práctica estándar de análisis de riesgo hipotecario en el sector bancario español.

Limitación: cada entidad aplica además su propio scoring (historial crediticio, tipo de contrato laboral, antigüedad en el empleo, otros activos, edad...), así que dos personas con el mismo DTI pueden recibir ofertas distintas. Esta calculadora te da un techo orientativo para no perder tiempo mirando viviendas fuera de tu rango, no una preaprobación bancaria.

Preguntas frecuentes

¿Los ingresos netos incluyen pagas extra o solo el sueldo mensual?

Lo habitual es prorratear el total anual neto (incluidas pagas extra, si las cobras aparte) entre 12 meses, para que el porcentaje refleje tu capacidad de pago real a lo largo del año, no solo un mes concreto. Si tus ingresos son muy variables (autónomos, comisiones), los bancos suelen usar una media de los últimos 1-2 años.

¿Cuentan las tarjetas de crédito y otras deudas pequeñas en el DTI?

Sí, en principio cuenta cualquier cuota fija recurrente: préstamos personales, financiación de coche, otras hipotecas, y en algunos casos límites de tarjetas de crédito revolving. Deudas puntuales ya saldadas no cuentan.

¿Qué pasa si mi DTI ya supera el 35 % sin la nueva hipoteca?

Es una señal de que, antes de asumir más deuda, conviene reducir las cuotas existentes (cancelar o refinanciar préstamos pequeños) o esperar a que bajen, porque es probable que la nueva solicitud tenga muchas dificultades para aprobarse en la mayoría de entidades.

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Última actualización de esta página: 30/08/2026. Consulta también la metodología general, nuestra política de privacidad y el aviso legal.