Fórmulas y metodología

Cómo comparar alquilar y comprar vivienda, con cabeza

Comparar solo la cuota de la hipoteca con el alquiler mensual deja fuera lo más importante: qué pasa con el patrimonio de cada escenario a largo plazo. Así es como esta calculadora hace esa comparación de verdad.

¿Quieres comparar tu propio caso?

Introduce el precio, el alquiler equivalente y cuánto tiempo te quedarías, y compara el patrimonio estimado en ambos escenarios.

Abrir la calculadora de alquiler vs. compra →

Qué compara exactamente esta calculadora

No compara solo "cuota de hipoteca" contra "alquiler mensual" — esa comparación, por sí sola, es engañosa. Compara el patrimonio neto estimado en dos escenarios completos, año a año:

Comprar: el valor estimado de la vivienda (con su revalorización anual) menos la deuda hipotecaria pendiente en ese momento.
Alquilar e invertir: el valor de una cartera de inversión que empieza con lo que te habrías gastado en entrada y gastos de compra, y a la que se añade cada mes la diferencia entre lo que cuesta comprar (cuota + gastos de la vivienda) y lo que cuesta alquilar, cuando esa diferencia es positiva.

El "punto de equilibrio" que muestra la calculadora es, simplemente, el año aproximado en el que ambas curvas de patrimonio se cruzan.

Por qué la entrada importa tanto en el escenario de alquilar

Es la parte que más comparaciones simples se dejan fuera. Si compras, ese dinero (la entrada más los gastos de adquisición) se queda inmovilizado en la vivienda. Si alquilas, ese mismo dinero puede invertirse desde el primer día — por ejemplo, en un fondo indexado — y empieza a generar rendimiento por interés compuesto igual que en la calculadora de interés compuesto. En comparaciones a 20-30 años, ese capital inicial invertido suele pesar tanto o más que la diferencia mensual entre cuota y alquiler.

Ejemplo simplificado del punto de equilibrio

Imagina que comprar exige 75.000 € iniciales (entrada + gastos) que, alquilando, se invierten a un 5 % anual, y que la cuota de comprar es unos 100 €/mes más cara que alquilar (ese dinero también se suma a la inversión si alquilas). Al principio, el patrimonio de "comprar" crece rápido porque cada cuota amortiza capital de una vivienda que ya vale 150.000-250.000 €, mientras que "alquilar" parte de 75.000 € invertidos. Con el paso de los años, la revalorización de la vivienda y la amortización de capital siguen sumando en el escenario de compra, pero el capital invertido en el escenario de alquiler también se compone — el resultado final depende de qué crece más rápido: el valor de la vivienda menos la deuda, o la cartera de inversión. Por eso el resultado es tan sensible a los supuestos que uses, y por eso esta calculadora te deja varias palancas (revalorización, subida del alquiler, rentabilidad de la inversión) en vez de dar una única respuesta cerrada.

Qué no incluye este cálculo

La comodidad, estabilidad o valor emocional de tener una vivienda en propiedad (o, al revés, la flexibilidad de poder mudarte alquilando) — son factores reales que no tienen un valor en euros objetivo.
Cambios en tus circunstancias personales a lo largo de los años (cambios de ciudad, de ingresos, de composición familiar) que podrían alterar cualquiera de los dos planes.
La fiscalidad detallada de cada escenario (deducciones autonómicas por vivienda habitual en algunos casos, tributación de las plusvalías de la inversión al vender, etc.), que varía según tu situación y tu comunidad autónoma.

Fuente: metodología estándar de comparación de patrimonio neto entre comprar y alquilar + invertir, usada habitualmente en análisis financieros personales; reutiliza la misma tabla de ITP/AJD y la misma fórmula de cuota francesa que el simulador de hipoteca.

Limitación: el resultado es muy sensible a los supuestos que introduces (revalorización de la vivienda, subida del alquiler, rentabilidad de la inversión alternativa). Pequeños cambios en estos tres parámetros pueden invertir la conclusión — por eso la calculadora te anima a probar varios escenarios (conservador, moderado, optimista) en vez de fiarte de un único resultado.

Preguntas frecuentes

¿Por qué a veces sale mejor comprar y a veces mejor alquilar con datos parecidos?

Porque el resultado depende del equilibrio entre varias variables a la vez (precio, alquiler, años de permanencia, revalorización, rentabilidad alternativa de invertir), y ese equilibrio es distinto en cada ciudad y cada momento. No existe una respuesta universal válida para todos los casos: por eso esta calculadora usa tus propios datos en vez de dar una regla fija.

¿Cuántos años hay que quedarse en una vivienda para que compense comprar?

No hay un número fijo, pero cuantos menos años te quedes, peor suele salir comprar, porque los gastos de compra (y de venta, si los hay) se reparten entre menos tiempo y al principio de una hipoteca casi toda la cuota son intereses, no amortización real. Prueba distintos años de permanencia en la calculadora para ver el punto de equilibrio en tu caso concreto.

¿Qué pasa si no tengo intención de invertir el dinero si alquilo?

Entonces el escenario de "alquilar" pierde gran parte de su ventaja a largo plazo, porque esa entrada y esa diferencia mensual se quedarían sin generar rendimiento. Puedes desactivar la opción "¿Inviertes ese dinero?" en la calculadora para comparar un escenario de alquiler más conservador, sin inversión.

Compara comprar y alquilar con tus datos

Prueba varios escenarios (conservador, moderado, optimista) antes de decidir.

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Última actualización de esta página: 30/08/2026. Consulta también la metodología general, nuestra política de privacidad y el aviso legal.